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农村土地流转不透明仍存在集体流转须获农户书面委托
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农村土地流转不透明、不规范的问题依然存在“集体流转必须由农民书面委托(政策解释)”。背景是什么?中国农村土地经营权流转市场现状如何?有什么问题?农业部农村经济体系和管理司司长张洪宇解释了这一点。

三分之一以上的承包土地已经出让。

据报道,近年来,中国土地经营权转让的规模不断扩大。三分之一以上的承包土地已经出让,每年新增出让面积4000万亩以上。截至2015年底,全国1231个县(市)和个乡镇建立了土地流转服务中心,覆盖全国县级行政区划的43%,流转合同签订率为67.8%。

农村土地经营权流转交易市场是根据市场规律为双方提供服务的平台。这种市场是政府主导的组织,为“三农”服务。可以是企业法人或者企业法人。在实践中,大多数交易市场是农业系统管理部门建立的公共机构或国有企业,有些是民营企业利用互联网等手段建立的流通交易平台。因此,《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》被定位为工作指导文件,而不是强制性和有约束力的部门规章,以便为所有地方提供参考文本。在此基础上,地方农村土地经营权流转交易市场可以根据实际情况补充、完善和调整相关内容,进一步完善相关工作规则,引导土地经营权流转交易公开、公平、规范。

交易的标的必须有明确的所有权,并且没有争议。双方都必须有真实的愿望

《规范》。明确了农村土地经营权转让交易的对象、种类和程序。

《规范》指出,交易主体是农村集体经济组织、承包农民、家庭农场、主要专业人员、农民专业合作社、农业企业和其他农业经营实体,以及其他具有农业生产经营能力的组织或个人。交易条件应当是交易标的所有权明确且无争议,交易双方都有转让交易的真实意愿,并符合法律、法规、政策和规划的要求。交易类型包括通过家庭承包等承包方式取得的土地经营权、集体经济组织未承包的土地经营权以及依法可以转让交易的其他土地经营权。

在交易程序方面,《规范》完全吸收了土地经营权转让的现有市场交易程序。根据《农村土地经营权流转交易程序》制定,主要遵循“提交申请-进入交易市场-签订合同-配套服务”的顺序。

张洪宇说,农村土地经营权转让交易市场的主要功能是促进土地经营权的交易,提供服务,如签订服务协议、发布和公布转让信息、价格形成、转让合同和交易核实、授权抵押登记等。在实践中,随着双方对土地经营权转让交易服务需求的不断增加,交易市场的服务内容也在不断增加和完善。《规范》建议市场应交易双方的要求,组织并提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务,但收费标准应由当地物价部门根据相关规定进行审批和公布。

三分之二以上的村民代表必须同意集体土地经营权转让,不得发包。

鉴于转让中的不公开、不透明和容易引起争议的问题

此外,工商资本向农村租赁耕地的现状正在加快。2015年,流入企业的农民承包土地面积达到4600万亩,占出让土地总面积的10.4%。张洪宇说,一方面,工商资本进入农业可以带来资本、技术和先进的管理模式,加快传统农业的改造和现代农业的建设;然而,另一方面,工商资本长期大规模租赁农地容易占用农民的就业空间,加剧了耕地“非农化”和“非农化”的趋势,存在诸多隐患。中央政府对此高度重视,强调工商资本租赁耕地要有严格的门槛。租赁耕地只能用于农业,不能用于其他目的,这样农民就可以成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者。

为进一步规范工商资本下乡行为,此次《规范》强调,如果土地流入量超过当地规定标准,必须提供农业经营能力、项目可行性报告等证明以及有权批准转让交易的证明。

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